CV WorkDTI là gì?
DTI (Debt-to-Income ratio, tiếng Việt: tỷ lệ nợ trên thu nhập) cho biết mỗi tháng bạn phải dành bao nhiêu phần trăm thu nhập để trả nợ. Ngân hàng không quan tâm bạn vay bao nhiêu tổng — họ quan tâm mỗi tháng bạn còn đủ tiền sống sau khi trả nợ hay không.
Sai lầm phổ biến nhất là chỉ tính khoản vay sắp ký mà quên các khoản đang trả. Ngân hàng tra CIC thấy hết — vay tiêu dùng, trả góp điện thoại, dư nợ thẻ đều hiện ra, và DTI họ tính sẽ cao hơn con số bạn tự nhẩm.
Những khoản nào tính vào DTI?
- Có tính: trả góp vay mua nhà, vay mua xe, vay tiêu dùng / tín chấp, trả góp 0% qua thẻ, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng (thường 5% dư nợ), khoản vay bạn đứng tên đồng vay hoặc bảo lãnh.
- Không tính: tiền thuê nhà, ăn uống, học phí, bảo hiểm — đây là chi tiêu, không phải nợ. Nhưng ngân hàng vẫn trừ chi phí sinh hoạt khi xét dòng tiền còn lại, nên chi tiêu cao vẫn làm hồ sơ yếu đi dù DTI đẹp.
- Vùng xám: hạn mức thẻ chưa dùng. Một số ngân hàng tính một phần hạn mức trống như nghĩa vụ tiềm tàng — đó là lý do đóng bớt thẻ không dùng lại giúp hồ sơ nhẹ đi.
DTI bao nhiêu là an toàn?
| DTI | Ngân hàng nhìn nhận |
|---|---|
| < 40% | An toàn — hồ sơ dễ được duyệt, còn dư địa cho chi tiêu và rủi ro bất ngờ. |
| 40 – 50% | Khá căng — vẫn khả thi, nhưng chỉ cần lãi thả nổi tăng hoặc thu nhập hụt là mất cân đối. |
| > 50% | Rủi ro cao — thường bị từ chối, hoặc duyệt với hạn mức thấp hơn và lãi suất cao hơn. |
Ngoài DTI, hồ sơ còn được chấm bằng lịch sử tín dụng CIC (nhóm nợ 1–5), tính ổn định của thu nhập (hợp đồng dài hạn, sao kê lương 6–12 tháng) và tài sản đảm bảo.
Ví dụ: thu nhập 30 triệu, đang trả 3 khoản
- Trả góp vay nhà: 12 triệu/tháng
- Trả góp vay xe: 5 triệu/tháng
- Dư nợ thẻ tín dụng 20 triệu → tính 1 triệu/tháng (5%)
- Tổng nghĩa vụ nợ: 18 triệu/tháng → DTI = 18 ÷ 30 = 60% — rủi ro cao
Muốn về ngưỡng 50%, người này cần giảm 3 triệu tiền nợ mỗi tháng (tất toán thẻ và một phần vay xe) hoặc nâng thu nhập lên 36 triệu. Nếu chỉ nhẩm mỗi khoản vay nhà, DTI trông như 40% — đẹp, nhưng không phải con số ngân hàng dùng.
5 cách hạ DTI
- Tất toán khoản nhỏ trước. Xoá một khoản vay tiêu dùng 2 triệu/tháng hạ DTI nhanh hơn nhiều so với cố tăng thu nhập.
- Trả sạch dư nợ thẻ và đóng bớt thẻ không dùng.
- Kéo dài kỳ hạn khoản vay mới — trả mỗi tháng ít đi, đổi lại tổng lãi cao hơn.
- Tăng trả trước để vay ít đi.
- Chứng minh thêm thu nhập hợp lệ: thưởng, thu nhập cho thuê, hoặc thêm người đồng vay có thu nhập. Tìm việc lương cao hơn ↗.
DTI khác gì LTV và CIC?
- DTI — áp lực trả nợ so với thu nhập. Trả lời: bạn có gánh nổi không?
- LTV (Loan-to-Value) — số tiền vay so với giá trị tài sản thế chấp, thường tối đa 70%. Trả lời: ngân hàng thu hồi được không?
- CIC — lịch sử trả nợ quá khứ. Trả lời: bạn có sòng phẳng không?
Ba thứ độc lập nhau. Hồ sơ trượt vì DTI cao vẫn trượt dù LTV đẹp và CIC nhóm 1.
Câu hỏi thường gặp
DTI là gì?
DTI là viết tắt của Debt-to-Income — tỷ lệ nợ trên thu nhập: tổng khoản phải trả nợ hằng tháng ÷ thu nhập hằng tháng, tính theo %. Ngân hàng dùng để đo khả năng trả nợ trước khi duyệt vay.
DTI bao nhiêu là an toàn?
Dưới 40% an toàn, dễ duyệt. 40–50% vẫn khả thi nhưng căng. Trên 50% rủi ro cao, thường bị từ chối hoặc giảm hạn mức.
Những khoản nào được tính vào DTI?
Mọi nghĩa vụ nợ hằng tháng: vay nhà, vay xe, vay tiêu dùng/tín chấp, trả góp 0%, khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng (~5% dư nợ), khoản đứng tên đồng vay. Chi tiêu sinh hoạt và tiền thuê nhà không phải nợ nên không vào DTI.
Thẻ tín dụng tính vào DTI thế nào?
Không lấy cả dư nợ, mà quy về khoản trả tối thiểu ~5% dư nợ. Dư nợ 20 triệu → cộng ~1 triệu/tháng. Hạn mức trống cũng có thể bị tính một phần.
Làm sao hạ DTI để được duyệt vay?
Tất toán các khoản nhỏ và dư nợ thẻ, kéo dài kỳ hạn, tăng trả trước, chứng minh thêm thu nhập hợp lệ hoặc thêm người đồng vay.
DTI khác gì LTV?
DTI đo nợ so với thu nhập; LTV đo khoản vay so với giá trị tài sản thế chấp (thường ≤ 70%). Đạt LTV tốt vẫn có thể trượt vì DTI cao.
Nguồn tham khảo
- Thông lệ thẩm định của ngân hàng thương mại Việt Nam: DTI khuyến nghị dưới 40–50%, cho vay tối đa ~70% giá trị tài sản đảm bảo.
- Khoản trả tối thiểu thẻ tín dụng phổ biến 5% dư nợ sao kê — mức các ngân hàng thường quy đổi khi tính nghĩa vụ nợ.
- Công thức trả góp niên kim (dư nợ giảm dần) dùng để quy dư địa trả nợ ra số tiền vay thêm.
- Lãi suất mặc định là mức tham khảo 2026, thay đổi theo ngân hàng và từng thời điểm.
Công cụ liên quan
Thông tin mang tính tham khảo, không phải tư vấn tài chính hay cam kết cấp tín dụng. Cách tính nghĩa vụ nợ, ngưỡng DTI và hạn mức thực tế do từng ngân hàng quyết định. Hãy đối chiếu hợp đồng và tư vấn viên trước khi quyết định. CV Work không chịu trách nhiệm cho quyết định dựa trên kết quả ước tính.